发布日期：2025-11-23 20:22点击次数：132
房贷倒挂不是房地产的感冒，而是中国经济结构的一场“体检报告”。当市场价低于剩余房贷成为常态，我们终于不得不承认：用债务堆起来的房价，终究要被收入增长的“地心引力”打回原形。这场看似局部的楼市波动，撕开的是一个更扎心的真相——过去十年，我们用银行的钱、未来的钱，甚至外国的钱，强行撑起了一个“永远涨”的神话，却唯独忘了问一句：支撑房价的，到底是真金白银的收入，还是自欺欺人的泡沫？
一、房贷倒挂：被收入戳破的“皇帝新衣”
“房价每月涨1000元/平”“一年翻番”——2017到2018年的楼市狂欢，至今仍有不少人记忆犹新。但鲜少有人较真：当一个城市的房价从2万/平跳涨到5万/平，当地白领的工资是否从5000元/月涨到了1.25万元/月？答案显然是否定的。国家统计局数据显示，2017-2018年全国居民人均可支配收入增速分别为7.3%、6.5%，而同期70城房价同比涨幅最高达12.6%（2018年1月）。这种“房价跑赢收入两倍”的畸形增长，本质上是用杠杆透支未来的购买力。
购房者掏空六个钱包付首付，再背上30年房贷，本质是用“未来30年的收入预期”为当下的高房价买单。可当未来收入不仅没增长，反而因经济下行出现失业、降薪时，“预期”就成了泡影。银行APP上的剩余房贷数字没变，但市场价已跌穿首付，这种“资产负翁”的窘境，不是个别炒房客的“投资失败”，而是整个市场对“房价脱离收入”的自动纠偏。
更值得深思的是房企端的债务游戏。2017年某头部房企拿地时喊出“面粉贵过面包”，背后是其负债率高达85%的财务报表；2018年某房企海外发债利率突破15%，仍在疯狂加杠杆。这些用国内外借贷堆起来的“地王”，最终都要靠购房者的房贷来接盘。可当购房者自身都成了债务奴隶，这条“房企借债-高价拿地-购房者借债买房-房企还债”的链条，必然在某个环节断裂。
二、债务支撑的繁荣：左手借债，右手还钱的死循环
房地产的“黄金十年”，本质是一场全民加杠杆的盛宴。但这场盛宴的诡异之处在于：参与者都在用别人的钱狂欢。购房者用银行的钱买房，房企用银行和外资的钱盖房，地方用土地财政的钱搞基建。可常识告诉我们：债务不会凭空消失，只会转移或叠加。
从居民端看，2023年我国居民部门杠杆率达62.4%，其中房贷占比超50%。这意味着一个普通家庭每月收入的30%-50%要用于还房贷，可支配收入被严重挤压。当年轻人不敢消费、不敢生育，当中年人担心失业断供，消费市场的“内需不足”就成了必然。2024年社会消费品零售总额增速仅3.2%，低于GDP增速，背后正是居民部门“负债累累不敢花”的真实写照。
从企业端看，房企的债务窟窿更触目惊心。截至2024年底，房企海外债违约规模超3000亿美元，国内债券违约超5000亿元。这些债务不仅包括银行贷款，还有信托、理财、供应商欠款等隐性负债。某房企2023年财报显示，其有息负债达8000亿元，而货币资金仅1200亿元，这种“资不抵债”的局面，直接导致其项目停工、购房者维权。
更关键的是，这场债务游戏没有创造增量财富。房地产作为“内循环产业”，上下游如建材、装修、家电等，本质是“左手倒右手”的国内财富转移，几乎不产生对海外的净收入。2023年我国货物贸易顺差达6836亿美元，主要来自制造业、新能源等实体产业；而房地产相关的服务贸易逆差却达870亿美元（海外发债利息、外资房企利润汇出等）。这种“实体产业挣外汇，房地产耗外汇”的结构，导致整体财富增长被拖慢。
当一个国家的经济增长过度依赖“左手借债、右手还钱”的内循环，而不是“挣外国人的钱”的外循环，“挣钱越来越难”就成了全民共识。因为财富总量没增加，大家都在存量里内卷：企业卷价格，员工卷加班，可卷来卷去，蛋糕没变大，只是分蛋糕的人更累了。
三、财富创造能力不足：房地产为何带不动“共同富裕”？
经济增长的核心是创造财富，而财富创造的关键是“挣别人的钱”。制造业出口一台冰箱能挣外国人的钱，新能源车企卖一辆电动车能挣外国人的钱，这些“挣外汇”的产业才能真正增加国家整体财富。可房地产呢？它能让北京的房子从3万/平涨到10万/平，但这个过程中没有一分钱来自海外，只是国内财富的重新分配——有人靠房子增值暴富，就有人为高房价买单变穷。
更麻烦的是，房地产的“虹吸效应”挤压了其他产业的资源。过去十年，社会资本大量涌入房地产，某互联网巨头2017年突然宣布“千亿造车”，最终却转头去搞长租公寓；某制造业企业年利润10亿，却宁愿花20亿拿地盖厂房出租，也不愿投入研发。当资本都涌向“躺赚”的房地产，而非“慢赚”的实体经济，国家的创新能力和海外竞争力必然被削弱。
这也是为什么我们会陷入“越发展越内卷”的怪圈：房地产虽然拉动了GDP，但没拉动人均可支配收入的同步增长。2013-2023年我国GDP年均增长6.2%，但居民人均可支配收入年均增长仅5.8%，其中工资性收入增速更低。当经济增长的红利更多被房地产和金融资本拿走，普通劳动者的获得感自然会下降。
四、破局之路：从“债务依赖”到“财富创造”的必然转向
房贷倒挂带来的阵痛，本质是经济结构转型的“刮骨疗毒”。要走出困局，唯一的路是重建“财富创造”的引擎——不再依赖房地产的债务扩张，而是靠高科技产业集群挣外国人的钱。
十五五规划明确提出“打造5个以上具有全球竞争力的高科技产业集群”，正是瞄准了这条路径。新能源汽车产业就是最好的例子：2023年我国新能源汽车出口690万辆，占全球份额60%，不仅挣回外汇，还带动了电池、电机、芯片等产业链升级。光伏产业同样如此，全球70%的组件来自中国，每年为国家创汇超500亿美元。这些“能挣外国人钱”的产业，才是经济的真正脊梁。
从政策层面看，2024年研发经费投入强度达2.8%，高新技术企业数量突破50万家，科创板上市公司超600家，这些数据都在释放一个信号：资源正在从房地产向高科技转移。当某新能源车企用海外市场利润反哺国内研发，当某芯片企业打破国外垄断实现量产，这些“硬科技”创造的财富，才能真正流向居民收入、企业利润和国家税收，形成“挣外汇-增收入-扩消费-促就业”的良性循环。
五、未来的转机：阵痛之后，经济的“新造血功能”正在形成
房贷倒挂不是终点，而是经济结构优化的起点。当房地产的“旧引擎”减速，高科技产业的“新引擎”正在加速。这种转型虽然伴随阵痛——房企出清、土地财政减少、部分行业收缩，但长远看，只有摆脱对债务的依赖，才能实现经济的“可持续增长”。
对普通人而言，这场转型意味着机会的重构。过去“买房躺赢”的时代结束了，但“掌握硬技能”的价值在上升：一个芯片工程师的年薪可达50万，一个新能源汽车设计师的岗位需求增长300%，这些“能为国家挣外汇”的职业，正在成为新的“铁饭碗”。对企业而言，只有那些能打开海外市场、掌握核心技术的公司，才能在新周期中立于不败之地。
从国家层面看，十五五规划的“高科技产业集群”战略，本质是在打造“新的财富造血功能”。当越来越多的中国企业像华为、比亚迪那样“用技术挣全球的钱”，当居民收入增长不再依赖房价泡沫，当“房贷倒挂”从新闻变成历史，中国经济才能真正实现“高质量发展”。
房贷倒挂像一面镜子，照出了过去经济增长的“路径依赖”，也照出了未来转型的必然方向。这场由房价下跌引发的讨论，本质是关于“如何创造真实财富”的全民思考。当我们把目光从“房子值多少钱”转向“能挣多少钱”，从“债务扩张”转向“技术突破”，从“内卷存量”转向“开拓增量”，就会发现：破局的钥匙，从来不在房价的涨跌里，而在每个普通人、每个企业、每个产业“为国家挣回外汇”的能力里。困难是暂时的，转型是必然的，而光明，永远属于那些看懂趋势、拥抱变化的人。